教你如何找到可以升值100倍的房子!

房小白2017-09-13 09:09

第一个锦囊:中心区不变原理

这段是想说,任何时候,只要买得起,都应该买中心区。过去20多年,我们看到,城市化运动可谓高歌猛进,几乎每个城市都在摊大饼,遍地造城。但其实中心区,基本没有大的变动,这个就叫做“中心区不变原理”。

以北上广为例,过去30年,这三个城市的建城面积至少扩大了5到10倍,但是他们中心区的位置丝毫没有动摇。今天北京城教育最好、房子最贵的地方还是东西城;上海最繁荣的还是黄浦、静安;广州最繁华的还是越秀和天河。

但是我不否认这些城市的核心区多多少少它发生了一些位移的,但是这个位移的距离是非常的小,最多不超过10公里。

比如上海,原来的中心区在外滩,现在的中心区转移到了陆家嘴,其实二者只隔一条江,直线距离还不到1公里。更关键的是,陆家嘴崛起了,老外滩照样非常的繁华。

国际上的那些大都市也一样,例如纽约的曼哈顿,伦敦的西区,这些区域在100多年前就是城市的中心区,到现在他们还是。甭管这期间经历过多少次城市化大的变革,但是曼哈顿就是曼哈顿,西区就是西区,永远是中心。

看房产升值的情况,也能看出来。任何时候,中心区域都比外围区域涨得快、也抗跌。大家千万不要认为价格高的资产就一定有风险,恰恰相反,在买房这件事情上,往往越是贵的房子,它升值越快。

比如说伦敦西区那边的切尔西豪宅,能卖到50、60万元一平,但距离这个区域只有半小时地铁的地区,只能卖到7,8万的价格,这里说的是人民币。

那么什么样的地段才能称为中心区呢?我认为可以对照三个地标来测算。这三个地标分别是城市的第一高楼,市政府的办公楼,这个城市最好的小学。

这三个地标,周边2公里内可以成为一个城市的核心区,周边5公里内可以称为中心区,这里所说的都是直线距离。当然是一个保守的测算,如果像北京、上海这样的大都市,这个距离可以适当扩大一点。

第二个锦囊:找到城市发展的大方向

前面讲到,任何时候,只要买得起,就一定要买中心区。但是这是有前提的,就是买得起。其实对于大部分工薪族来说,首次置业,一般是买不起中心区的,只能买相对偏远一点的外围区,那么这个时候应该如何做出选择呢?

首先,资源是有限的,政府一般会集中力量办大事。所以呢,城市一般不会向四面八方均衡发展,只会选择一个大方向,重点突破,把优质资源往这个方向堆。所以你的房子不在城市发展的大方向上,那么是很可能被这个城市抛弃的。

那么什么是城市发展的大方向呢?举个例子,广州这个城市发展的大方向,其实是东进和南拓,过去以东进为主导,未来更多的以南拓为主导。再看北京,他未来拓展的大方向也是东进南拓,东面有通州城市副中心,南面有第二机场。

所以在北京,你要是买外围区,最好买东面和南面的,如果买中心区,还是买东西城和海淀。上海发展的大方向,肯定向着浦东,向着海洋的方向,整体的资源倾斜度在浦东方向。浦东机场、迪士尼乐园、上海自贸区这些最重要的板块都是在浦东方向的。

那么如何搞清楚城市发展的大方向呢,主要是要搞清楚城市的整体规划。这种东西一般是国家审批,不会轻易改动的。城市的整体规划文件可以在规划局网站可以找到,当然不是每个城市都会公开。

这里教大家一个更简单的办法,那就是看一看这个城市最近几年的政府工作报告和一把手的公开讲话,看看哪个区被提到的次数最多,规格最高,那么这个区域就是未来城市发展的大方向了。

第三个锦囊:区域选择的“嫌贫爱富”原则

那么在找到城市发展的大方向之后呢,你可能还会感觉迷茫。因为这个大方向涵盖的区域太多,有好几个新区都在这个大方向上,那么这个时候你该如何做出选择呢?

这时候就千万别被地产商的广告给忽悠了!

比如他会告诉你哪个区会通地铁,哪个区有什么规划,我告诉你这些都不靠谱。最靠谱的是,你得知道哪个区的政府比较有钱。

这个数据是公开的,你去找各个区每年政府的工作报告,看看哪个区的地方财政收入最高,一般来说,财政收入比较高的区,首先他的产业基础比较好,其次呢,他们在这个城市的话语权相对高一点,在争夺地铁、教育这些公共资源的时候会更有优势。

财政收入高,他也会有多余的钱,来投入到教育、医疗、文化等配套设施里面去。还可以搞搞产业政策,人才补贴,吸引好的企业和人才进来,这对区域发展是非常非常重要的。

如果一个区的财政收入比较少,只能够给公务员发发工资,你还指望他去办教育,搞产业政策吗?

所以,区域选择的时候,一定要记得“嫌贫爱富”的这个原则。选择那些财政收入比较高的区域,这样你才会享用到更好的公共设施服务,更多的就业机会。

第四个锦囊,跟着政府大楼来买房

根据“嫌贫爱富”原则选择好了区域以后,下一步就要具体得选择片区了。特别是在新区,一旦选择失误,你的房子可能3到5年就会原地踏步,享受不到这个城市发展的红利。

因为城市新区的发展是非常不均衡的,存在大量的待开发片区,媒体的报道,公开的信息也就比较少。

非专业人士很难搞清楚哪些片区很容易被政府发展。哪些片区是政府的边缘地带。哪些片区存在对环境有干扰的危险设施。这种时候,跟着政府大楼来买房是最为稳妥的。这个呢,也是一种中国式的智慧。

靠近政府大楼,首先是治安有保障,其次呢是交通、医疗、教育等设施当然也会优先安排,环境也会安全一些。因为政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。

那么,你的房子要和政府大楼保持多大的距离好呢?当然是越近越好,一般不要超过两公里。

第五个锦囊,跟着星巴克买房

跟着政府大楼买房只是菜鸟入门保守的策略,如果你想获得更好的生活体验,更高的升值收益,你得用其他的策略。

我们都知道买房买的是地段,而买地段则是买邻居。这里的邻居的概念比较宽,不仅仅是指和你住在一栋楼,一个小区的住户,而是指那些活跃在你房子周边的人群,这里不仅有住户,而且还有过来上班的人,参加活动的人,吃喝玩乐的人。

如果活动在你房子周围的人都是搞金融的,程序员、设计师,那还担心你的房子不升值吗?

程序员、设计师、美女集中的地方一定是创意人群比较多的地方,一定是科技、文化、金融等新经济比较发达的地方,这样的地段,房产升值的潜力是最大的。

你可以看看北京的海淀区,杭州的未来科技城,深圳的南山区,这些区域的房价涨得有多快。

那么问题是,该如何找到这样的好邻居呢?当然不需要什么大数据分析,大家只需要想一想这些创意人群主要喜欢去哪些品牌门店,比如星巴克、无印良品等等。

大家都知道像星巴克、无印良品这样的连锁品牌,对区域价值都有一套成熟的评价体系,不会随随便便就开店。

如果一个地区有星巴克,至少可以说明有三件事。第一这个片区的发展比较成熟,因为星巴克的门店高度依赖人流量。第二,这里的产业结构比较新,创意人群比较多。第三,这里的收入水平比较高,一杯咖啡三五十块,一般只有中产阶级以上才能经常性的消费。

所以跟着星巴克、无印良品这样的品牌门店买房,是一个找到好领居比较靠谱的方式。

第六个锦囊,跟着美女去买房

这可不是一句玩笑,而是很多人都在研究的一个学问。

因为美女对城市发展的趋势是比较敏锐的,基本上如果一个城市或者行业能看到大量的美女引进来。那么这个城市,这个行业肯定是处于上升期的。

相反,如果发现你身边的美女的颜值在下降,你很可能在处于一个正在衰落的行业。

有一个例子可能说明这个现象,上个世纪90年代初,有一句流行语是这样说的,一等美女漂洋过海,二等美女深圳珠海,三等美女北京上海,四等美女等待下海。这句话呢,深度反映了那个年代的机遇地图。

到现在肯定是不实用了,现在是一等美女肯定北京上海,二等美女可能深圳珠海,漂洋过海的美女都回国赚钱了。上个世纪90年代,民航和美发行业的美女密度是非常高的,现如今的空姐的颜值已经大不如前,美发行业就更不用说了,别说美女,女性都找不到了,全是小弟。

那么美女到哪里去了呢,那肯定都到金融、互联网、文化这些新兴行业里去了。另外呢,美女也是一个很容易被骚扰的群体,他们对环境,安全的要求非常高。

如果一个地方的美女密度比较高,那么这个地方的治安肯定比较好,文明程度肯定比较高。

所以,无论找工作还是买房子,美女指数都是一个很好的决策因素,所以买房子之前,你一定要去实地看看,多走走看看,如果一个地方连女性都没有,那么你选的地段很可能是不靠谱的。

第七个锦囊,跟着刚需买房

大家一定知道好的资产,一定是流动性比较好的,也就是好买也好卖,交易一定要活跃。

那么价值千万的那些豪宅是好的商品,但不见得是好的资产,因为它不好卖,潜在的买家很少。很多豪宅楼盘都卖的很慢,有的甚至3年5年甚至10年才能卖完。像那些主打刚需的楼盘,3到5个月甚至就可以卖完,甚至出现日光盘这种情况。

所以刚需性的楼盘是更适合投资的,因为买家的知识面大,更容易脱手,总价也比较低,交易非常的活跃,也更容易把单价做高,去赚取更大的差价。

那么如何找到刚需性的楼盘呢,很简单,记得刚需人群需求就好。

比如户型一般是70-100平米的小两房,小三房,未来可能更小。地理位置一般是离市中心半小时的地铁房,靠近地铁一般不超过两公里。

总价的话,目前在北上广深来讲是不高于200万,总体来说小两房,靠近地铁,小两房,这就是刚需的需求,看看哪里还有这种房子,卖到这种房子,基本流动性好,抗跌能力强,也能充分的使用杠杆。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论